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不動産を売却したら利益になるの？売却後に支払う税金との差益は？

不動産を売却したら利益になるのでしょうか？ 売却した金額がそのまま手に入ると考えがちですが、売却時には税金も関わってきます。 不動産を売却するのであれば、資産価値の査定額と税金がいくらになるのかを、あらかじめ計算しておく必要があるのです。 そこで今回は、不動産売却に掛かる税金について基本的な知識と計算の方法をご紹介します。

不動産を売却したときに掛かる税金は2種類

土地や家、マンションなどの不動産を売却すると掛かる税金は所得税、住民税の2つです。 家屋や土地、ビルやマンションなどの、不動産を売却して得たお金のことを譲渡所得といいます。 譲渡（売却）価格から、その売却した不動産を購入したときの価格（取得費）や売却したときの譲渡費用、特別控除額を引いて計算し、その結果マイナスになった場合は、課税所得はゼロとなり税金は掛かりません。 しかし、譲渡所得には所得税と住民税が掛かります。 土地や建物に掛かる譲渡所得は、所有期間5年を境目として、長期譲渡所得（所有期間が5年を超えるもの）と短期譲渡所得（所有期間が5年以下のもの）に分類されるのです。 それぞれに掛かる税率は異なり、長期譲渡所得は税率20%（所得税15％、住民税5%）、短期譲渡所得は税率39%（所得税30％、住民税9%）となっています。

※平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2･1％分が加算されます。

売却したときの特別控除

住宅を売ったときは、所有期間が長くても短くても譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 建物が共有名義で名義人たちがその住所に同居していた場合は、それぞれの名義人ごとに特別控除が可能です。

夫婦で共有名義としている場合は、6,000万円まで控除が受けられます。 この特例を受けるためには、売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないことなどの適用条件があります。

また、譲渡所得が3,000万円を超えてしまい、課税所得が発生した場合でもその家を10年以上所有していた人は、家を売却して利益があり、かつ10年以上所有しているなどの一定の要件をすべて満たしていれば軽減税率の特例が受けられます。 3,000万円控除後の譲渡所得に対して6,000万円以下は税率14％（所得税10％＋住民税4％）、6,000万円超の部分については税率20％（所得税15％＋住民税5％）といった税率が適用。 ここでも平成49年までは復興特別所得税2･1％分が加算されます。 譲渡所得が300万円の場合の税金は42万円、うち所得税分の30万円に特別復興所得税66,300円が加算される計算です。

買い換え時の控除もある

住宅を売却して、新たに購入するというケースも多く見られますが、その場合は新しく買い換えたときの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例を受けることができます。 平成16年1月1日から平成29年12月31日までに売却した年の1月1日時点で所有期間5年以上経過している自宅で住宅ローンが残っていて、さらにマイナス（譲渡損失）が出ている場合、このマイナスを一定の限度でその年の他の所得から差し引けるのです。 その年に引ききれなかった金額分は、翌年以降3年間繰り越し控除できます。

不動産を売却して利益を得たら確定申告を

売却した翌年の2月16日～3月15日の間に、確定申告の手続きをしてください。 収入のない専業主婦が売り主として不動産を売却し利益を得たとしても、確定申告は行います。 不動産を売却して得た利益は「分離課税」とされ、給与所得や雑所得とは別に計算。 確定申告をすると所得税と住民税の金額が決まりますので、指定の期日までに納めなければなりません。

おわりに

このように不動産売却に掛かる税金の知識を知って、前もって計算しておくと安心です。 また、控除などは申請しないと受けられませんので、取りこぼしのないように専門家に相談しながら進めましょう。 受けられると思っていても細かな要件などがあります。その点もしっかり税理士に確認してください。


（平成29年3月）