不動産を複数保有している方必見！知っておきたい節税対策4つ

先代から引き継がれた土地などを所有されている地主さんや、不動産投資をされている方。 不動産を複数お持ちの場合、周囲からは「うらやましい」と思われることが多いようです。 しかし、現実は日々のメンテナンスや毎年発生する固定資産税の支払いなど、所有されているからこそのお悩みもお持ちのことでしょう。
そこで今回は、不動産に関する節税対策を4つご紹介します。






【1】共有名義による節税対策

新たに不動産を購入する際は、名義をどうするのか検討することになります。 不動産を夫婦で所有する場合、家庭として支払う金額は変わらないのだから夫の名義に、とお考えになる方が多いようですが、節税対策の観点から考えると夫婦共有名義にしておく方が賢明です。

住宅購入時は、大半の方が住宅ローンを利用することになりますが、それぞれが住宅ローンを借り入れ、不動産を夫婦共有名義にしておくことで、それぞれが住宅ローン減税を受けられます。 また、将来その不動産を売却して利益が出た場合は、名義人それぞれが最高3,000万円までの特別控除を受けられます。 特別控除を各自で受けるためには適用要件がありますので、詳細は税務署に確認しておきましょう。




【2】資産組み換えで節税対策

資産の組み換えとは、不動産だけでなく金融資産なども合わせて、それぞれのバランスを変更することです。 まずは、所有している財産をリスト化して、不動産と金融資産の割合や所有方法を、どのように変更すれば節税に効果的か検討することが必要です。
不動産に関しては、リストアップしたら「居住用として残したい不動産」「収益性が低い遊休地など、売却したい不動産」「収益性が高いので残したい不動産」に分けて、それぞれで節税につながる方法を考えていきます。

「居住用として残したい不動産」は、例えば二世帯住宅にして小規模宅地の特例を適用させる、建物が老朽化している場合は建て直すことで金融資産を減らすなどが挙げられます。 さら地をお持ちなら、立地にもよりますが賃貸住宅を建てて収益を上げられる不動産に換えるのも節税対策です。
相続税対策まで考えると、預貯金を活用して賃貸アパートなどを購入し、相続税の評価額を下げる方法もあります。 「収益性が低く売却したい不動産」は思い切って売却し、マンションに買い換えて土地の固定資産税を軽減するという方法があります。



【3】減価償却費で節税対策

減価償却費とは、経年によって経済的な価値が下がり、ついには価値がなくなる「減価」を事前に考え、その額を各会計期に見積もって費用として把握することです。 不動産においては、劣化しない土地には減価は発生せず、建物には発生します。
建物の取得費用を1回で計上するのではなく、毎年に分割して経費として計上することができます。 この経費を減価償却費といい、この償却率は耐用年数により変わります。 経費が増えるということは、収入が減ります。つまり、住民税や所得税が減るので、不動産の節税につながるというわけです。



【4】相続財産を3年以内に売却する節税対策

相続で親の土地などの不動産を複数所有することになっても、自分にとって活用しにくかったり、価値を見いだせなかったりすることもあります。 その際は、売却して現金を有効活用するという考え方もあります。
不動産を売却するときは譲渡所得税の対象となり、所得税や住民税が課税されます。 ただし、相続で取得した土地を3年以内に売却すれば、納めた相続税が取得費に加算できるので、譲渡所得税が軽減できます。



おわりに

今回は、不動産に関する節税対策を4つご紹介しました。 不動産の節税対策にはいくつか方法がありますが、それぞれ受けられる要件が異なり、受けるためには条件を満たすことが必須です。 また、今回ご紹介した方法以外にも節税につなげられる対策が複数あるので、迷ったら遠慮なく税理士にご相談されるのがおすすめです。 不動産会社では、物件の仲介だけでなく、所有されている不動産の有効活用についても事例を踏まえながら教えてくれます。 詳細については税金のプロである税理士に相談して、賢く節税につなげてください。

（平成29年4月）





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