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Ⅱ　税制改正の影響

平成２５年度税制改正において、小規模宅地等の特例について以下のような改正が行われています。適用開始時期がまちまちなのでご注意ください。

（１）特定居住用宅地等の面積が拡大（平成２７年１月１日以降の相続から適用）

改正前　限度面積　２４０㎡　→　 改正後　限度面積　３３０㎡

（２）居住用と事業用の宅地等を選択する場合の適用面積が拡大（平成２７年１月１日以降の相続から適用）

改正前　前述のとおり、以下の限度計算が必要となる。
A　+　（B×５÷３）　＋　（C×２）　≦　４００㎡
A=特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等、郵便局舎敷地宅地等の面積合計
B=特定居住用宅地等の面積合計
C=貸付事業用宅地等の面積合計

改正後　選択する特例対象宅地等がAとBのみでCがない場合またはCがあっても選択しない場合は、AとBの併用が可能（A　４００㎡＋B　３３０㎡＝７３０㎡が最高限度）となる。

（３）二世帯住宅に対する適用要件の緩和（平成２６年１月１日以降の相続から適用）

改正前　二世帯住宅のうち、建物内部で行き来ができる構造（内階段がある等）のものでないと「同居している」とみなされず、 二世帯住宅の一部しか特定居住用宅地等とならなかった。（親世帯の家屋に対応する部分のみが特定居住用宅地等）
改正後　二世帯住宅のうち建物内部で行き来ができない構造のもの（外階段しかない等）の敷地も、特定居住用宅地等となる。ただし、親世帯家屋と子世帯家屋とが区分登記されている場合は、改正前と同様に親世帯家屋に対応する部分のみが特定居住用宅地等となる。 ※前出の「特定居住用宅地等の特例の適用要件」は満たす必要があります。（以下（４）において同じ）

（４）老人ホーム入居の場合の適用要件の緩和（平成２６年１月１日以降の相続から適用）

被相続人が亡くなる前に老人ホームに入居し、老人ホームで亡くなった場合、被相続人がもともと住んでいた自宅敷地が特定居住用宅地等となるかという問題です。

改正前　以下の要件を満たす場合はもともとの自宅敷地を特定居住用宅地等として扱う。

①被相続人の身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があり、老人ホームへ入所することとなったこと。
②被相続人がいつでも生活できるように自宅建物の維持管理が行われていたこと。
③入所後その建物を他の者の居住の用その他の用に供していないこと。
④その老人ホームは被相続人が入所するために被相続人又はその親族によって所有権が取得され、あるいは終身利用権が取得されたものでないこと。

改正後　以下の要件を満たす場合はもともとの自宅敷地を特定居住用宅地等として扱う。

①被相続人が相続開始直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたこと
②被相続人が老人福祉法等に規定する養護老人ホーム、有料老人ホーム等に入居または入所していたこと
③入所後その建物を以下の用途に供していないこと
事業（貸付を含む）の用
被相続人又は生計同一親族以外の者の居住の用

※改正前は有料老人ホームに入所している場合、特定居住用宅地等の特例ができなかったのですが、その点が改正されたことはインパクトがあると思います。


いかがでしたでしょうか。

小規模宅地等の特例は相続税申告の実務では必ずといっていいほど、発生する事案です。
平成２７年からの基礎控除の引き下げとともに、多くの方がまじめに検討しなければならない事態となっているかもしれません。
個人的な意見としては、特定居住用宅地等の特例における二世帯住宅等で区分登記されている場合についての扱いは、要注意と思います。

次回以降も相続税に関するテーマを検討しようかと思っています。


＜参考資料等＞
・高橋安志著「小規模宅地特例の活用」（ぎょうぜい）
・国税庁ホームページ「タックスアンサー」