マイホーム売却で利益が生じた場合の特例

こんにちは、税理士の在間です。今回はマイホームを売却した場合の特例についてお伝えします。
前々回に「マイホームの売却損が生じた場合の特例」をお伝えしましたが、今回は売却益が生じた場合の特例です。

この場合の特例は、

　・３千万円の特別控除
　・軽減税率の特例
　・買い換えの特例

主なものとして上記の３つがあります。

Ⅰ　３千万円の特別控除

マイホームを売却したときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から、最高で３千万円まで控除できるという特例です。
すなわち、マイホームの売却益のうち３千万円までは税金がかからない、ということです。


この特例を受けるためには以下の適用要件を満たす必要があります。

①自分が居住している家屋を売るか、又は家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいたマイホームを売る場合には、 住まなくなってから３年目の１２月３１日までに売ること。
②売った年の前年及び前々年にこの特例やマイホームの買い換え特例、マイホームの売却損の損益通算等の特例の適用を受けていないこと。
③災害によって滅失した家屋の場合、その敷地を住まなくなってから３年目（東日本大震災による滅失の場合７年目）の１２月３１日までに売ること。
④売る前に家屋を取り壊した場合、以下の２要件両方に当てはまること。
　ⅰその敷地の売買契約が、家屋取り壊しから１年以内に締結され、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売ること。
　ⅱ家屋取り壊しから売買契約までの間、その敷地を貸し駐車場等、他の用途に供していないこと。
⑤売り主と買い主が親子や夫婦等、特殊な間柄でないこと。

なお、本特例の適用を受ける目的だけで入居した場合や、別荘等の家屋については本特例は適用されません。

Ⅱ　軽減税率の特例

マイホームを売却して次の５要件すべてを満たす場合、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算できる特例です。

①日本国内の自分が居住している家屋を売るか、又は家屋とともにその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいたマイホームを売る場合には、住まなくなってから３年目の１２月３１日までに売ること。 家屋が災害により滅失した場合、その敷地を住まなくなってから３年目の１２月３１日までに売ること。
②売った年の１月１日において売った家屋と敷地の所有期間がともに１０年超であること。
③売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
④売った家屋と敷地についてマイホームの買い換え特例等、他の特例の適用を受けていないこと。 ただし、３千万円特別控除と本特例は併せて受けることができます。
⑤売り主と買い主が親子や夫婦等、特殊な間柄でないこと。
本特例の適用を受けた場合、下記の税率が適用されます。

マイホームの売却代金－取得費－譲渡費用＝課税される長期譲渡所得金額・・・Ａ

税率

（注１） この特例に該当しない長期譲渡所得（土地家屋の分離課税）の場合、一律に所得税１５％、住民税５％で課税されます。
（注２） 平成２５年から平成４９年までは、復興特別所得税として基準所得税の２．１％相当を合わせて申告納付することになります。 具体的には、上記６千万円までの部分の所得税の税率は１０．２１％、６千万円超の部分は１５．３１５％の負担となります。

Ⅲ　買い換えの特例

平成２７年１２月３１日までにマイホームを売却し、他のマイホームに買い換えた場合には、 一定要件を満たせば売却益に対する課税を繰り延べるという特例です。

＜事例＞
　 昭和５０年　１千万円でマイホームを取得
　 平成２５年　６千万円でマイホームを売却（売却益５千万円）
　 平成２５年　６千万円で他のマイホームに買い換え

このような場合、本来は売却益５千万円から特別控除３千万円を引いた２千万円に対する課税が行われるべきなのですが、 売却代金全額を次のマイホーム取得に費消していること等に鑑み、平成２５年時点での課税は見送り、 昭和５０年当時の取得費が次のマイホームの取得費として引き継がれる（つまり課税が繰り延べられる）という特例です。
※　家屋の減価償却費は無視しています。

上記の事例で、平成２５年に５千万円で他のマイホームに買い換えた場合、以下のような課税が行われます。（譲渡費用はないものとします。）
・収入金額
　60,000,000円－50,000,000円＝10,000,000円

・取得費
　10,000,000円×10,000,000円÷60,000,000円＝1,666,666円

・長期譲渡所得金額
　10,000,000円－1,666,666円＝8,333,334円　→　8,333,000円（千円未満切捨）

・税額（復興特別所得税を除く）
　8,333,000円×15％＝1,249,900円（所得税　100円未満切捨）
　8,333,000円×5％＝　 416,600円（住民税　100円未満切捨）
　合計　　　　　　　　　　1,666,500円


この特例を受けるためには以下の適用要件を満たす必要があります。

①自分が居住している家屋を売るか、又は家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいたマイホームを売る場合には、 住まなくなってから３年目の１２月３１日までに売ること。
②売った年の前年及び前々年に３千万円特別控除の特例やマイホームの軽減税率特例、 マイホームの売却損の損益通算等の特例の適用を受けていないこと。
③売り主と買い主が親子や夫婦等、特殊な間柄でないこと。
④売ったマイホームと買い換えたマイホームはともに日本国内にあること。
⑤売却代金が１億円以下であること。（平成２５年１２月３１日までの売却の場合、１億５千万円以下）
⑥売ったマイホームに過去１０年以上住んでいて、売った年の１月１日時点での所有期間が家屋、敷地ともに１０年超であること。
⑦買い換える家屋の床面積が５０㎡以上であり、買い換える土地の面積が５００㎡以下であること。
⑧マイホームを売った年の前年から翌年までの間に次のマイホームを取得し、一定の時期までに住むこと。
　ⅰ　売った年又はその前年に取得した場合は、売った年の翌年の１２月３１日まで
　ⅱ　売った年の翌年に取得した場合は、取得した年の翌年の１２月３１日まで
⑨買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、取得の日以前２５年以内に　建築されたものであること。 （ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成１７年４月１日以降取得する耐火建築物の中古住宅のうち一定の 耐震基準を満たすものについては建築年数の制限はありません。）


いかがでしたでしょうか。
実務の現場では、３千万円特別控除と買い換え特例と、 いずれの特例を選択すべきかの判断に迷うことがあります。納税等について多額の影響もあり得るので、 当面の資金繰りや、将来的な計画等を踏まえて慎重な判断が求められると思います。

なお、前々回お伝えした「マイホームの売却損が生じた場合の特例」は、平成２６年度税制改正において、 ２年間延長され、平成２７年１２月３１日の売却まで適用が認められる見込みです。


　　執筆者
　　在間 真太郎（ざいま しんたろう）
　　１９６３年生　５０歳
　　１９８６年中央大学商学部卒業後、小沢公認会計士事務所入所。
　　１９８９年税理士試験合格、現在に至る。
　　資産税案件、相続税案件を多数手掛ける。


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