不動産投資の用語集

投資・お金まわり

インカムゲイン

投資や資産活用によって、資産を手放すことなく、安定的・継続的に得られる収益のこと。不動産の場合は主に賃貸収入のこと。

キャピタルゲイン

売却益。購入した価格よりも高い価格で売却した場合に出る利益。

キャピタルロス

キャピタルゲインとは逆に、売却によって出た損失をいう。

公示価格

適正な土地取引の目安として、毎年３月末ごろに国土交通省から発表される全国各地の１月１日時点の地価。同様に10月1日時点の地価を評価した基準地価がある。

サブリース

所有者（オーナー）は管理会社に一括して物件を貸付け、家賃保証を得る。オーナーは安定した収益を得ることができ、面倒な管理業務からも開放される仕組み。管理会社はオーナーから借り上げた物件を自社の利益を載せた家賃で実施の利用者に賃貸（サブリース）する。

減価償却費

購入した建物などの減価分の価格を、法律で決められた耐用年数で毎年、経費に算入していくこと。支払いを伴わない経費なので、不動産投資の場合は手元に残る現金が増えるという見方もできる。

不動産証券化

不動産から収益が得られることを前提に、所有者が直接投資家から資金を調達する方法。資金が調達しやすいことから近年、この手法をとるケースが増えてきている。証券化されると売買が不動産ではなく証券での売買となり売買に伴う経費が軽減される。

収益還元法

不動産の運用から将来生み出すと期待される収益（＝賃料）を基に価格を評価する方法。欧米では主流だが、最近は日本でも積極的に活用されている。物件の種類や条件によるが、年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を期待還元利回りで割ることで収益価格を出す。一般的住宅では5〜7％が目安となる。

レバレッジ効果

銀行などから資金を借り入れることによって、自己資金だけで投資する場合より大きな収益が期待できること。つまり、銀行などから借り入れる資金の金利より、不動産投資による収益の利回りが大きいことによって、その差額も収益として期待できるというもの。 例えば年間200万円の家賃収入があるマンションを、自己資金1,000万円、借り入れ2,000万円(金利3%)の合計3,000万円で購入した場合を見てみよう。この借り入れ金の年間の支払い利子は60万円なので、年間の家賃収入200万円から60万円を引くと、年間の収益は140万円。これを自己資金の1,000万円に対する収益としてみると利回りは14%。このマンションの表面利回りは6.6%だから、2倍以上のレバレッジ効果が見込めることになる。

路線価

毎年1月1日を評価時点に、売買実例や専門家の鑑定評価などを基に決定。8月に国税庁から発表されるもので、相続時の土地評価額の基準となる価格。

建築基準法

耐震構造など、個々の建物の安全性を確保するための建築に関する最低限の基準を定めた法律。また都市計画法は地域としての建築制限（用途地域内で定めたもの）

建ぺい率

される。

敷地面積に対して建築できる建物の面積を定めた割合。用途地域ごとに建ぺい率の上限が決まっている。

準防火地域・防火地域

火災が発生した場合に延焼を遅らせ、防火に役立てるために指定された地域。この地域に建築される建物は、耐火構造にする、防火設備を設けるなど何らかの防火対策を求められる。

セットバック

建築基準法による規制のひとつ。主に、土地の面している道路が4m未満の場合、建物は道路の中心線から2m以上後退した位置に建てなければならないことをいう。

延べ面積

建物のすべての床面積を足した合計の面積。

容積率

建物の延べ面積の、敷地面積に対する割合。50%、80%などパーセンテージで表示される。例えば容積率80%なら、100坪の土地には延べ床面積80坪までの建物が建てられることになる。

用途地域

建築できる建物の種類や用途などが制限されている地域のこと。種類は、第一種・第二種低層住居専用地域をはじめ、商業地域、工業地域など12種類がある。

競売物件

借入金が返済できず差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。市場価格より安く手に入れられるといわれるが、権利関係が複雑なケースが多く、リスクが伴うこととなる。

共用部分（共有部分）

マンションなどの集合住宅で、建物の躯体、エレベーター・受水槽などの設備、外廊下やエントランスなど、専有部分以外ですべてを共用部分といい区分所有者全員の共用部分。バルコニーや専用庭は専有部分ではなく、共用部分の専用使用部分になる。

借地権

建物の所有を目的として、地主から土地を借りて使用する権利のこと。（一方、地主の権利は底地権と言う）借地権の契約期間は最低30年以上で、契約更新には同一の条件が基本となり、地主は正当事由がある場合のみ契約更新を拒否することができる。また、借地権には、｢地上権｣と｢土地賃借権｣の2つの種類がある。地上権は登記でき、地主の承諾なしに売買できる強い権利。また、定期借地権という期限を定めて更新のない借地権も有る。

スケルトン・インフィル

マンションや集合住宅などの建築方式のひとつ。「スケルトン」と呼ばれる建物の柱や梁といった、いわゆる骨組みの部分と、「インフィル」と呼ばれる各フロアの間取りや内装、設備などを分離した工法のこと。こうすることによって、買主が自由に間取りや仕様を決めることができる。また不動産投資においても、このスケルトンの状態で売買し、登記することもできる。

レンタブル比

賃貸物件において、建物の延床面積に対して収益をあげられる賃貸面積がどれくらいの割合かを算出した比率のこと。計算式は「賃貸面積÷延床面積」。例えば延床面積が1,000平米、賃貸面積が700平米とすると、レンタブル比は70%。もちろんレンタブル比が高いほど収益性が高いことになる。

オーナーチェンジ

マンションなどに賃貸人が入居したままの状態で、所有者が他へ売却すること。新しい所有者にとっては、あらたに賃貸人を募集する必要がなく、購入した月から定期収入が見込めるメリットがある一方、保証金や敷金等の返還義務を引き継ぐことになる。