不動産投資Ｑ＆Ａ

一般的に表面利回りと呼ばれるもので、『家賃の年間収入÷物件の購入価格×100』で算出します。計算式を見てもわかる通り、単純に購入価格に対して年間どのくらい収入があるかを示す数値で経費はまったく考慮されていません。そこで実質的な利回りは、次の計算式で求めます。

• ※経費とは...管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料といった不動産の維持・管理にかかる費用のこと。
• ※購入諸経費とは...売買契約の際に不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用、火災・生命保険など購入時にかかる税金や経費のこと。

物件によって投資額はさまざまです。例えばワンルームマンションなどの中には500万円前後のものも。物件検索で実際に見てみるのがいいでしょう。(投資・事業用不動産の検索はこちら)

まず、自分の住んでいる場所の近く、知り合いの住んでいる街など、土地勘がある程度あって、そこが暮らしやすいかどうかをイメージできる地域の物件がいいかもしれません。サイトで、心当たりの場所の物件を検索してみましょう(→物件検索はこちら)。もちろん物件は必ず自分の目で見て確かめることが大切です。

決める前に、自分で見に行き、また不動産会社にも問い合わせて、空室率を知りましょう。例えば100室あるマンションで30室が空いていれば空室率は30%。どんなに表面利回りが良くても、空室が多ければ実質利回りは低くなります。ご注意を。

これは一概には言えません。中古だけれど新築より面積が広く、利回りがよくて管理もしっかりしているなど好条件が揃っていれば中古もいいでしょう。ただ、ほぼ同じ条件であれば、多少利回りが悪くても新築を選ぶほうがいいでしょう。これは長期的に見た場合、中古のほうが修繕費などがかかると想定されるからです。